改革开放以来，随着我国房地产业的高速发展，由此而产生的房屋买卖纠纷案件也不断增多，这类案件争议的标的一般较大，案情又复杂多样，例如延期交房、质量不合格、不办理产权手续和一房两卖等现象时有发生，处理不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定，因
改革开放以来，随着我国房地产业的高速发展，由此而产生的房屋买卖纠纷案件也不断增多，这类案件争议的标的一般较大，案情又复杂多样，例如延期交房、质量不合格、不办理产权手续和一房两卖等现象时有发生，处理不当，很可能造成矛盾激化，影响社会稳定，因此，以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖公平、公正、合法的进行，是非常有必要进行探讨的，笔者通过自身经验和查阅相关资料，对房屋买卖合同中出现的相关法律问题进行梳理、归纳，希望笔者粗浅的看法能为法律同仁们提供一定的帮助。
一、普通的房屋买卖合同之效力
普通房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。笔者认为只要合同的生效要件都符合法律的规定，那么就认为该房屋买卖合同是合法有效的。
二、商品房预售合同的效力状态
商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。
三、现房和预售房的区分标准
如何对商品房买卖合同进行合理分类是每个审判员在审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件的审理方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。那么，对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷。这是因为，允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解，即盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
四、物权变动的要件与时间点
房屋买卖过程中房屋所有全何时转移是处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定，即不动产的财产所有权从登记时起发生转移。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。
但在司法实践中，不能一概而论，有以下特殊情况：公民个人把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不能办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？这类情况中，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错也没有违约行为，如何才能用法律手段保护购房方的利益呢。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，登记为不动产权力转移的硬性条件，在签订商品房买卖合同后，必须到房屋登记机关进行房屋所有权转移登记后，才会发生房屋所有权的转移。因此，在未办理房屋所有权登记时，购房方不享有房屋所有权，其只能依据合同向卖方主张权利，要求卖方配合办理产权过户登记，如果此时出现一房多卖的情况，购买方如何维护自己的合法权益呢，这也是我们下面要探讨的问题。
五、标的物是非法建筑的合同效力
在法院审理的房屋买卖纠纷中，有部分标的物是违章的建筑，这样的买卖合同的效力认定对审判结果的影响很大。违章建筑，指未经主管部门许可擅自兴建的各种建筑物（主要是房屋），违章建筑通常有两种情况，一是建造人未取得土地使有权，即在他人有合法使用权的土地或在国家、集体所有的土地上建造建筑物，另一种是在自己取得土地使用权的土地上建造建筑物，即在原土地使用范围内建造或改建、重建房屋，但未取得建筑许可证就擅自施工建设。此类房屋转让时合同效力如何认定，在审判实践中也有不同的意见。笔者认为，在上述前一种情况下，违章建筑的建造者因不具有土地使用权属于在他人土地上建造房屋，因而不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权，其行为不仅违反了国家有关建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权和所有权，因此，对此类房屋买卖合同纠纷，应认定无效，按无效合同的法律后果处理，在后一种情况，因建造人已取得了土地使用权，有在该土地上建造房屋的权利，因未办理建筑许可证便擅自建筑而致违章，在其补办有关手续后可取得该建筑物的所有权，如果当事人在诉讼的一审过程中，补办了建筑物所有权的有关手续，他就有权转让房屋，可以认定买卖合同有效。或者说当事人之间愿意继续履行合同，则可责令其他房地产管理部门办理变更登记；但当事人之间不同意继续履行合同，则应判决解除合同，并由违约方承担违约责任。
六、一房数卖导致物权归属不明
举例说明：某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同无效，应该返还房屋，前者可要求买房配合产权登记。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。
在更深的层面分析时会发现，如果保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房屋时，如何处理前者的装修、修缮行为，我们认为应该分情况区别对待：如果后者愿意接受前者对房屋的改变行为，那么构成法律上的不当得利，即一方享有利益，另一方受有损失，没有法律上的原因，此时后者应该支付给前者合理的装修费用以弥补前者的损失；如果后者不接受前者的装修行为，认为这是对自己房屋所有权的侵犯，此时后者的救济方式有：一是向卖方主张房屋瑕疵，要求卖方承担违约责任，将房屋恢复到正常的交付状态，二是要求后者对房屋恢复原状，那么此时无辜前者的利益该如何保护，前者对房屋进行装修、修缮是基于对卖方的信赖，对双方间合同可以正常履行的信赖，前者可以要求卖方承担无法交付房屋的违约责任，并赔偿自己的经济损失，包括依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用，装修、修缮的相关费用，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。
七、是否适用双倍赔偿
我国民法和民诉法的相关条款对商品房买卖产生纠纷，一方请对对方双倍赔偿的问题进行了规定。对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《商品房买卖合同司法解释》（以下简称解释）中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。
《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是“不超过已付购房款一倍”，将惩罚性赔偿的数额控制在“已付房款的一倍以下”，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。
八、结语
因为房屋的贵重，对每个家庭来说都是幸福生活的基本保障，所以签订合同之时一定要慎之又慎，选房时也要火眼金睛，避免购买风险较大的房屋。而审判人员对房屋买卖合同的认定应该一方面严格按照法律规定，正确掌握《合同法》、《物权法》等法律规定中的条文关系与内涵，按照法学基本理论裁判案件，做到有理有据，不偏不倚；另一方面，要认真对待日常交易习惯，正确处理交易习惯与法律规定之间的矛盾与冲突，衡平利益，妥善处理纠纷，达到案结事了的良好社会效果。
(作者：阿克苏地区中级人民法院张灿)
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