案情回放 某房地产开发公司2009年以出让方式取得建设用地使用权。2010年取得建设工程规划许可证，2011年取得建筑工程施工许可证，同年取得商品房屋预售许可证。 2012年10月20日，该公司与张某签订《商品房买卖合同》，将一套商品房售予张某。合同约定，该商
案情回放
某房地产开发公司2009年以出让方式取得建设用地使用权。2010年取得建设工程规划许可证，2011年取得建筑工程施工许可证，同年取得商品房屋预售许可证。
2012年10月20日，该公司与张某签订《商品房买卖合同》，将一套商品房售予张某。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积128.61平方米，套内建筑面积109.28平方米；按套计算，该商品房总价款为351633元，张某应于合同签订之日向公司支付首期房款105633元，余款24.6万元以公积金贷款支付；公司应在2013年3月30日前向张谋交付该商品房；公司承诺于2014年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张某；公司若不能在约定期限内向张某交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，张某不退房的，公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张某支付已交付房价款万分之三的违约金。
合同签订当日，张某向公司支付了首期房款105633元，余款24.6万元以公积金贷款方式支付。2013年3月30日，该公司按合同约定将商品房交付给张某占有使用。2014年3月30日前，公司向房产部门申请办理房屋初始登记并提交相关资料，经审查因其没有消防验收合格证明，未达到办理条件，房产部门未予受理。
因该公司建设项目消防登高操作平台不能达标，该项目未通过消防验收，致使该公司在2014年3月31日前未能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给张某,导致张某至今未能办理商品房产权证。
据此，张某向法院提起诉讼，请求：1、判令该公司限期将办理房产权转移登记的有关文书交付给张某，并协助张某办理房地产权属登记；2、判令该公司向张某支付迟延办理房地产权属登记期间违约金，自2014年3月31日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止（暂计算至2018年1月1日为144732.14元）。
该公司辩称：1、张某的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持；2、公司未能办理房屋转移登记的原因是新消防规范的调整和政府实施房屋拆迁难度增大，导致消防登高操作平台不能达标，无法办理相关手续，公司已于2014年3月30日前向房产部门提交办理房屋初始登记相关资料，故根据双方合同约定办理房屋转移登记时间顺延，公司不存在支付违约金的法定事由；3、涉案合同约定的违约金标准过高，已经超过房价的30%，司法实践中一般按日万分之零点五计算。
法院判决
法院审理认为，某房地产开发公司是依法登记的房地产开发企业，其与张某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因该公司开发建设的项目未通过消防验收，致使公司未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付张某，导致张某至今未能办理商品房权属登记，属公司责任，公司构成违约，应当向张某承担违约责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，张某自该公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由。因双方合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满二年的公司即取得抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。故公司应从2017年10月1日倒计二年即2015年10月1日按照合同约定的已付房款日万分之三的标准支付违约金，违约金计至公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。
该公司虽向房产部门提交了办理房屋初始登记的相关资料，但房产部门未受理，属于公司不具备办证条件，故公司应承担违约责任。公司称因新消防规范调整和政府拆迁难度增大导致无法办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，该公司辩称主张于法无据，不予采纳。鉴于公司至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，公司负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故张某要求公司交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，不予支持。
双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，公司应当依照合同约定向张某承担违约责任。公司称按日万分之三支付逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的违约金过高，应当以日万分之零点五标准计算的抗辩主张，因该标准系双方协商一致的结果，且未超出合理限度，故公司的抗辩无事实和法律依据，不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，法院判决某房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向张某支付以购房款351633元为基数从2015年10月1日起至公司将办理商品房转移登记的有关文书交付张某止期间按日万分之三计算的违约金。
法条连接
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。
《中华人民共和国合同法》
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（纳雍法院 郭加恒）
