媒体称一线城市房价安全岛塌陷 正出现微妙变化

2014-03-27 17:29:28 72
一线城市房价安全岛塌陷 曾被认为是楼市安全岛的一线城市,正在出现微妙的变化。 上周,位于北京大兴的北京万科[简介最新动态]橙项目低价入市,均价仅2.1万/平方米,而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清,这并非开
  一线城市房价“安全岛”塌陷
  
  曾被认为是楼市“安全岛”的一线城市,正在出现微妙的变化。
  
  上周,位于北京大兴的北京万科[简介最新动态]橙项目低价入市,均价仅2.1万/平方米,而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清,这并非开发商主动降价,而是配合政府的区域限价政策的结果。
  
  在深圳,有开发商人士对记者透露,位于关内的某大型旧改项目年内将有住宅公寓产品入市,开发商拟售价6万/平方米,但政府限价为4万元/平方米。其他数个偏高端的项目也遇到类似问题。
  
  “所谓分类调控,并不像之前理解的更加市场化了,实际上行政化色彩更浓。”该开发商分析说,限购限价、预售证发放、资金监管等这些政策,怎么组合,用多大力度,都是地方说了算,实际上更强化了地方的调控手段。
  
  河山资本董事长曹少山认为,现在的房地产市场,不同区域和城市之间的分化非常严重。但分类调控并不意味着行政政策手段的退出,而可能是更加严重,因为地方政府要控制高房价和获取土地收入兼得。
  
  在上述背景下,北京、深圳、广州近期入市的项目几乎均以平价推出。中原地产研究部统计数据显示,北京合计有38个项目将在4月入市,其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%,这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
  
  在广州和深圳,3、4月新开项目也基本以平价出货,广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡,好多项目不敢3月开盘,延后的情况比较多,”深圳一家代理行人士说,去年深圳楼市是提前透支,今年新盘供应量又大,很难支持房价上涨。
  
  中原地产研究中心统计数据显示,截至23日,3月54城市合计住宅签约14.85万套,相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%,二线跌幅达到了48.2%。
  
  中原地产首席分析师张大伟指出,房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。截至日前,30家房企公布了前2月的销售业绩,单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑,回落至96.91,比去年12月份回落0.30点。
  
  相比三四线城市中小房企扎堆,一线城市的企业大部分都是上市房企,对业绩的要求更高,一旦没有销售量,股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线城市的变化可能会出乎市场的预料。21世纪经济报道记者不完全统计,目前已知出现价格调整的城市包括北京、广州、杭州、南京等。
  
  “本来以为回归一线会很安全,但目前来看也并非如此。”一位在过去两年激进转舵一二线的开发商人士感叹,一线城市销售去化问题不大,但利润率难以保证,对于一家在香港上市的开发商来说,毛利率和净利率更为重要。
  
  去年曾在北京拿下多个高价地块包括农展馆地王的融创中国[简介最新动态]董事长孙宏斌,在2013年业绩会上甚至担心,农展馆项目届时定价15万元/平方米能不能通过审批。
  
  一向集中于一二线城市、以高毛利著称的广州开发商合景泰富[简介最新动态]高层也表示,不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。易居中国联席总裁丁祖昱指出,从总的趋势上来看,房企的利润水平将会进一步下降。
  
  世联行研究总监吴志辉警告,银行收紧房地产杠杆的策略对销售终端的影响已经开始显现,当前的房地产市场处于繁荣小周期的末端,2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下,财务不够稳健的中小开发商需全力保量,避免偿付危机。