占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费。11月24日，陕西省十二届人大常委会第三十次会议上批准通过了最新修订的《西安市物业管理条例》（以下简称《条例》）。 其中，《条例》在住宅改变房屋用途、公共道路使用、公共场所收益
“占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费。”11月24日，陕西省十二届人大常委会第三十次会议上批准通过了最新修订的《西安市物业管理条例》（以下简称《条例》）。
其中，《条例》在住宅改变房屋用途、公共道路使用、公共场所收益等问题上都做出了明确要求，该《条例》将于2017年1月1日起施行。
住宅改变房屋用途需经有利害关系的业主同意
在日常生活中，我们经常会遇到小区内的房屋被用于托管班、私房菜、棋牌室等经营性娱乐场所，根据最新的《条例》，此举必须经有利害关系的业主同意。
在上位法中，对将住宅改变为经营性用房的界定是在遵守法律、法规的基础上，经有利害关系的业主同意后，方可将住宅改变为经营性用房，而且在特定物业中不得开办产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
而对于能否将住宅用于经营小饭桌、托管班、老年餐桌或是开展其他经营活动没有提出明确要求。业主可以在管理规约中进行约定或者通过征得有利害关系的业主同意这一环节予以限定。
对此，条例明确业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，还应当经业主大会同意。
共有道路或场地上设停车位首先业主得同意
该《条例》规定，占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。业主共有用于停放汽车的车位、车库的使用，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。
占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。
对于业主关心的上述规定，首先要认定何为共有道路、场地，根据《物权法》73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这些区域范围内是否可以停车，停车如何收费，均应由业主大会或业委会决定。
实际生活中很多小区前期规划的停车位不够用，如果想用共有道路或场地增设停车位，需经业主的同意。
利用共用部位、共用设施设备经营业主所得收益主要用于补充专项维修资金
现实中，小区内利用电梯间、公共场地等共用部位、共用设施设备进行经营的行为十分普遍，但公共收益收支主体不明确、收支情况不透明，很多业主并未享受到公共收益。
对此，条例明确利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业保修金与住宅专项维修资金有什么不同？条例规定，建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。
而住宅专项维修资金是指用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。
建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。否则，由物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（凤凰网）
